Mietpreisbremse: Mieterhöhung nach Index- oder Staffelmiete?

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen. Index- oder Staffelmietverträge können einem Vermieter in manchen Fällen langfristig zu Mieten über dem ortsüblichen Niveau verhelfen.

Indexmiete

Bei der Indexmiete besteht der große Vorteil darin, dass sich die Mietentwicklung nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Der Verbraucherpreisindex wird regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt.

Bei Indexmietverträgen muss in den entsprechenden Gebieten nur die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen, so dass bei den zukünftigen Erhöhungsschritten die Mietpreisbremse nicht weiter beachtet werden muss. Da sich die Indexmiete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, sondern an dem Verbraucherpreisindex, kann die Miete letztendlich dauerhaft höher liegen, falls der Index im Laufe der Zeit stärker steigen sollte als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Ein Indexmietvertrag kann allerdings auch nachteilig für den Vermieter sein. Das ist dann der Fall, wenn die ortsüblichen Mieten deutlich stärker steigen als die Lebenshaltungskosten.

Rechenbeispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mietwohnung liegt bei 500 Euro. Maximal kann der Vermieter bei der Neuvermietung also 550 Euro verlangen (500 Euro plus 10 Prozent). Die ortsübliche Miete steigt im Folgejahr allerdings nicht. Der Preisindex des statistischen Bundesamtes weist im selben Zeitraum eine Steigerung um zwei Prozent auf. Der Vermieter darf die Miete um diesen Wert erhöhen, und liegt dann mit 561 Euro elf Euro über der Miete, die laut Mietpreisbremse selbst bei einer Neuvermietung gerade noch zulässig wäre. Ein Vermieter, der auf eine Indexierung im Mietvertrag verzichtet, hat diesen Vorteil nicht. Verlangt er im obigen Beispiel bei der Neuvermietung 550 Euro, so muss er mit einer Mieterhöhung so lange warten, bis die ortsüblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen bei mehr als 550 Euro liegen. Denn laut Gesetz darf er bei einem laufenden Mietverhältnis die Miete maximal auf den Wert der ortsüblichen Miete erhöhen.

Staffelmiete

Bei Staffelmietverträgen wird die Miete für bestimmte, mindestens ein Jahr lange Zeiträume in unterschiedlicher Höhe im Vorfeld schriftlich vereinbart. Die jeweils neu zu zahlende Miete muss als konkreter Geldbetrag angegeben werden, auch der Zeitpunkt der Mieterhöhung muss genau bestimmt werden. Ein Staffelmietvertrag kann für ein paar Jahre, aber auch auf unbefristete Dauer geschlossen werden.

Ein Vorteil für den Vermieter ergibt sich schon daraus, dass für die Staffelmiete die Kappungsgrenze nicht gilt. Bei einem herkömmlichen Mietvertrag darf der Vermieter die Miete nämlich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Die Staffelmiete aber wird nach oben nur durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch begrenzt (bei Wohnungsknappheit und wenn die verlangte Miete 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt).

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt für die Staffelmiete: Sowohl die Ausgangsmiete als auch die späteren Staffelungen müssen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein, d.h. die jeweiligen Staffeln dürfen nicht mehr als zehn Prozent oberhalb der bei ihrem Beginn jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Weil der Vermieter aber nicht wissen kann, wie stark die Mieten künftig steigen werden, kann er recht große jährliche Staffelschritte ansetzen. Ziehen die ortsüblichen Mieten künftig kaum oder gar nicht an, könnte es sein, dass die vereinbarte Staffelmiete irgendwann die ortsübliche Miete um mehr als zehn Prozent überschreitet. In Gebieten mit Mietpreisbremse ist das laut Gesetz unzulässig. In solchen Fällen ist aber nicht die gesamte Staffelvereinbarung unwirksam, sondern nur der überschießende Teil.

Rechenbeispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt bei 500 Euro. Sie wird für 550 Euro vermietet (500 Euro plus 10 Prozent). Im Staffelmietvertrag wird vereinbart, dass die Miete nach einem Jahr um 20 Euro steigen soll, also von 550 auf 570 Euro. Tatsächlich steigt die ortsübliche Vergleichsmiete um zwei Prozent: Von 500 auf 510 Euro. Die Folge: obwohl vertraglich vereinbart, steigt die Staffelmiete nicht auf 570 Euro, denn damit läge sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Allerdings kann der Vermieter den Teil der Staffelmieterhöhung geltend machen, der die Zehn-Prozent-Grenze nicht überschreitet: 510 Euro plus 10 Prozent = 561 Euro.

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Tipps zur Vermeidung von Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsschäden

Richtiges Heizen und Lüften sorgt nicht nur für ein gesundes Raumklima, sondern senkt zugleich den Energieverbrauch! Entscheidend für ein behagliches Wohnklima sind neben der Raumtemperatur und der Temperatur an den umschließenden Flächen (Wand, Decke, Boden) auch die Luftfeuchtigkeit, -qualität und -bewegung. Bei einer relativen Luftfeuchte von 35 bis 60 Prozent werden in der Regel Raumtemperaturen von 19 bis 22 °C als angenehm empfunden. Mit einem handelsüblichen Thermo-Hygrometer können Temperatur und Luftfeuchtigkeit einfach überprüft werden. Steigt die Luftfeuchtigkeit auf 50 bis 60 Prozent, wird es vor allem im Winter kritisch, wenn die Luft an kalten Wandoberflächen abkühlt. Kalte Luft kann weniger Feuchtigkeit aufnehmen. Dadurch steigt die relative Feuchte unmittelbar an der kalten Wand auf Werte über 70 Prozent und die Schimmelpilzgefahr nimmt zu. Zum Erreichen eines optimalen Wohnklimas sowie zur Vermeidung von Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsschäden sollten nachstehende Hinweise beachtet werden:

1. Lüften Sie die Räume abhängig von deren Funktion und Nutzung!
Das Klima in den Räumen ist stark abhängig von deren Nutzung. So müssen Schlaf- und Wohnräume, Küche und Bad unterschiedlich gelüftet werden. Allein durch den Aufenthalt von Personen wird je nach Art der Aktivität (Schlafen, Sport) Feuchtigkeit an die Raumluft abgegeben. Beim Duschen und Kochen entsteht die meiste Feuchtigkeit. Generell sollten vorhandene Feuchte, aber auch Gerüche sofort an ihrem  Entstehungsort und noch während bzw. unmittelbar nach ihrer Entstehung „weggelüftet“ werden.

2. In Heizperioden ständig gekippte Fenster vermeiden!
Dauerhaft angekippte Fenster im Winter erhöhen den Energieverbrauch und somit die Heizkosten. Zudem können Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsschäden an der Wand oberhalb der Fensteröffnung entstehen. Die  effektivste Art zu lüften ist das Stoß- bzw. Querlüften, bei dem gegenüberliegende Fenster und Tu?ren geöffnet werden. Nach etwa zehn Minuten ist durch den entstehenden Durchzug die verbrauchte feuchte  Raumluft durch trockene Frischluft ersetzt, ohne dass dabei die Wände zu stark abkühlen. Diese Art der Lüftung sollte möglichst zwei bis vier Mal am Tag erfolgen, je nach Aufenthaltsdauer.

3. Beim Stoßlüften auf die Innentüren achten!
Schlafräume sollten gleich nach dem Aufstehen gelüftet werden. Dabei können die Innentüren der Wohnung offen bleiben. Wenn jedoch im Bad nach dem Duschen oder in der Küche nach dem Kochen gelüftet wird, sollten die Türen geschlossen werden, damit sich die feuchte Luft nicht auf die angrenzenden Räume verteilt.

4. Mehr lüften, wenn Wäschetrocknen unvermeidlich ist!
Vorhandene Wäscheplätze oder Trockenräume sollten genutzt werden. Muss dennoch in der Wohnung Wäsche getrocknet werden, so sollte unbedingt zusätzlich gelüftet werden. Bei hohen Außentemperaturen kann es ausreichen, während des Trocknens das Fenster anzukippen und die Tür zum Raum geschlossen zu halten. Bei niedrigen Außentemperaturen ist jedoch eine verstärkte Stoßlüftung erforderlich, das spart Heizkosten und verhindert das zu starke Auskühlen des Raumes.

5. Nach einer Modernisierung das Lüftungsverhalten nochmals überprüfen!
Eine Sanierung kann zu kritischen Feuchtigkeitszuständen führen, wenn das Lüftungsverhalten nicht geändert wird. Werden zum Beispiel die Fenster oder deren Dichtungen erneuert (Wohnung wird luftdichter),  steigt die Gefahr von Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsschäden insbesondere dann, wenn an den Außenwänden lediglich Schönheitsreparaturen (Wandinnentemperatur bleibt im Winter niedrig) ausgefu?hrt wurden. Aber auch nach einer umfangreichen Modernisierung (Fenstertausch, Fassadendämmung) muss das Lüftungsverhalten u?berprüft und angepasst werden. Es muss zukünftig mehr gelüftet werden. Bei ganztägiger Anwesenheit empfiehlt es sich, sechs bis acht Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten querzulüften. Generell sollte während und nach einer Sanierung vorhandene Baufeuchte durch häufigeres oder längeres Lüften beseitigt werden.

6. Heizkörper drosseln, wenn die Fenster geöffnet sind!
Wenn die Heizung während des Lüftens im Winter nicht gedrosselt wird, werden Wärme und somit Geld zum Fenster hinausgelüftet. Das Thermostatventil daher auf Frostschutzstellung drehen, sonst wird durch die einströmende kalte Außenluft das Ventil automatisch geöffnet und der Heizkörper aufgeheizt!

7. Nachts und bei Abwesenheit die Heizung drosseln!
Wer nachts die Raumtemperatur verringert, spart Energie. Zudem sorgen nicht übermäßig beheizte Räume für einen erholsamen Schlaf. Die Raumtemperatur darf jedoch keinesfalls unter 16 °C sinken. Empfehlenswert ist es, tagsüber bei Abwesenheit oder während des Urlaubs die Heizung in der gesamten Wohnung auf 19 °C Raumtemperatur herunterzudrehen.

8. Alle Räume ausreichend heizen! Kellerräume richtig lüften!
Kalte Luft kann weniger Wasser aufnehmen als warme. Daher sollte in Schlafräumen oder wenig genutzten Räumen die Temperatur nicht unter 16 °C sinken, sonst kann es zur Kondensation von Feuchtigkeit  kommen. Die Räume sind daher von Zeit zu Zeit zu temperieren, um Schimmelpilzbildung zu verhindern. Unbeheizte, kühle Räume (z. B. Keller) sollten nur bei trockener kalter Außenluft gelüftet werden. Dies ist insbesondere im Sommer wichtig – hier darf nur in den kühlen Morgen- oder Abendstunden gelüftet werden. Dabei ist darauf zu achten, dass die Außenlufttemperatur nicht höher als die Raumtemperatur ist.

9. Alle Türen zu weniger beheizten Räumen geschlossen halten!
Man sollte nicht versuchen, kühle Räume mit der Luft aus warmen Räumen zu heizen. Dadurch gelangt zumeist kaum Wärme, aber umso mehr Luftfeuchtigkeit in den kühlen Raum. Die relative Luftfeuchte steigt dort und erleichtert das Wachstum von Schimmelpilzen. Zwischen unterschiedlich beheizten Räumen sollten daher die Türen geschlossen bleiben.

10. Wärmeabgabe des Heizkörpers nicht behindern!
Heizkörper sollten nicht durch Verkleidungen, Möbel oder Vorhänge in ihrer Wärmeabgabe behindert werden. Ein abgedecktes Thermostatventil kann zudem die Raumtemperatur nicht korrekt erfassen und die  Funktion der Heizung beeinträchtigen. Größere Möbelstücke sollten bei schlecht gedämmten Gebäuden besser an Innenwänden oder mit einem Abstand von 10 Zentimetern von der Außenwand entfernt aufgestellt werden. Hierdurch wird verhindert, dass die Wand hinter dem Möbelstück abkühlt, die Feuchtigkeit kondensiert und die Bildung von Schimmelpilzen begünstigt wird.

Hinweis: Wer alle Tipps zum richtigen Heizen und Lüften beachtet, spart Heizkosten und sorgt zugleich für ein gesundes Raumklima. Sollten jedoch trotz richtigen Heizens und Lüftens Schimmelpilz- und Feuchtigkeitsstellen sichtbar werden, so liegt unter Umständen ein Baumangel vor. Die Folgen eines undichten Daches oder einer ausgeprägten Wärmebrücke können nicht weggelüftet werden!

 

Immobilienservice Stefan Ausserehl
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