Immobilienjahr 2017: Das ändert sich für Eigentümer und Vermieter

Die wichtigsten Änderungen im Mietrecht könnten sich durch das bereits seit 2016 im Entwurf vorliegende 2. Mietrechtsänderungsgesetz ergeben. Geplant sind unter anderem folgende Änderungen:

Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig stets die tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag vereinbarte entscheidend sein. Daneben soll es eine Regelung für die Fälle geben, in denen die tatsächliche Mietfläche die angegebene unterschreitet.

Dazu grundlegend verändert werden soll die Mietspiegelberechnung durch Verlängerung des Beobachtungszeitraums von vier auf acht Jahre. So sollen extreme Schwankungen, hauptsächlich solche nach oben, geglättet werden. Das ist insbesondere für Ballungsgebiete relevant.

Außerdem sollen Vermieter Modernisierungskosten in Zukunft nur noch in Höhe von bis zu acht Prozent statt bisher elf Prozent jährlich auf ihre Mieter umlegen dürfen. Eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren soll diese Maßnahme ergänzen. Zudem ist eine Härtefallregelung vorgesehen, nach der Mieter nicht mit mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten belastet werden dürfen.

Ob, in welchem Umfang und wann die skizzierten Änderungen Realität im Mietrecht werden, steht damit derzeit in den Sternen. Allerdings sind die Themen Gegenstand des Koalitionsvertrages und dürften daher nicht ohne weiteres fallen gelassen werden. Nicht unwahrscheinlich ist jedoch eine Verschiebung in die nächste Legislaturperiode

 

Das Bestellerprinzip

Gesetzliche Regelung

Mit Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) seit 1. Juni 2015 gilt bei der Bezahlung der Maklerprovision das so genannte Bestellerprinzip, d. h. bei der Mietwohnungsvermittlung wird die Maklerhonorierung in fast allen Fällen vom Mieter auf den Vermieter übertragen. Ziel ist es, dass derjenige, der den Vermittler bestellt und beauftragt, also in der Regel der Vermieter, diesen auch bezahlt.

Die maximale Höhe der Maklerprovision bleibt dabei unberührt. Sie darf zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 19 Prozent) nicht übersteigen. Weiterhin gültig bleibt auch die Praxis, dass die Provision erst bei erfolgreicher Tätigkeit, also nach Unterzeichnung des Mietvertrags, verdient ist.

Diese Courtageübernahme gilt allerdings nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen, nicht bei der Vermarktung von Kaufobjekten oder bei Vermietung von Gewerbeflächen.

Es gibt aber auch den Fall, dass ein Mieter einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragt. Findet der Makler für ihn eine neue Wohnung, die vorher noch nicht im Internet oder in Zeitungen angeboten wurde, und unterzeichnet der Interessent daraufhin einen Mietvertrag, muss er auch den Makler bezahlen. Vorausgesetzt Suchender und Makler haben vorab einen Suchauftrag geschlossen, in dem sich der Interessent verpflichtet, seinen Dienstleister bei Erfolg zu bezahlen.

Allerdings gibt es zwei praktische Probleme, die es dem Makler fast unmöglich machen, für Mietinteressenten auf Wohnungssuche zu gehen: Zum einen ist es für den Makler schwierig, vakante Mietwohnungen zu finden, die noch nicht auf dem Markt angeboten werden. Zum anderen passt dem Suchenden erfahrungsgemäß nicht jede offerierte Wohnung auf Anhieb (im Schnitt besichtigt jeder acht Wohnungen, bevor die Richtige dabei ist). Schlägt der Mieter eine vom Makler gefundene Wohnung jedoch aus, darf der Vermittler/Makler diese nicht weiterhin als eine für den Mieter provisionspflichtige Immobilie anbieten, denn er hat sie ja bereits am Markt offeriert!

Warum es sich immer lohnt einen Makler zu beauftragen

In vielen Köpfen herrscht das Klischee vor, ein Makler müsse nur bei einer Besichtigung den Interessenten die Wohnungstür aufschließen, schon hätte er eine Provision verdient. Dabei übernimmt er bis zur Mietvertragsunterzeichnung vor und hinter den Kulissen zahlreiche Tätigkeiten, die dem Vermieter/Verkäufer Zeit, Geld und Nerven ersparen.

Unsere allgemeinen Qualitätsmerkmale:

  • Schnellerer Verkauf/Vermietung durch effektive Vetriebswege (Internet, Webseite, vorgemerkte Interessenten)
  • Marktgerechte Kaufpreis-/Mietpreisermittlung (Stichwort: Mietpreisbremse)
  • Zielgruppenorientiertes, professionelles Marketing
  • Bonitätsprüfung und Qualifizierung der Kauf-/Mietinteressenten
  • Ein vertrauensvoller Ansprechpartner und ständige Kommunikation
  • Langjährige Erfahrung und fundierte Marktkenntnisse
  • Qualifizierte Vertragsvorbereitung und Abwicklung
  • Finanzierungsvermittlung
  • Objekt-Tracking online (a. W.)
  • Sicherheit bei Verkauf/Vermietung und im Umgang mit Immobilien
  • Entlohnung nur bei Erfolg

Unsere speziellen Leistungen im Vorfeld der Vermarktung

  • Besichtigung der Immobilie, Datenaufnahme (Lage, Umfeld, Wohnfläche, Hausgeld, Nebenkosten, Heizungsart etc.)
  • Beauftragung beziehungsweise Erstellung des gesetzlich erforderlichen Energieausweises
  • Erstellung professioneller Objektfotos für die spätere Vermarktung
  • Kauf-/Mietpreisanalyse, unter Einbeziehung der neuesten gesetzlichen Regelungen (z. B. Mietpreisbremse)
  • Ansprechendes und aussagefähiges Vermarktungs-Exposé erstellen
  • Vermarktung der Immobilie über Online-Immobilienportale, Suchlisten und ggfls. Anzeigen in Printmedien

und nach Vermarktungsbeginn:

  • Beantwortung eingehender Fragen der Interessenten
  • Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen
  • Vorauswahl der Interessenten, Prüfung der Daten und Unterlagen, Einholung von Bonitäts- und Selbstauskünften
  • regelmäßige Information des Kunden über den Vermarktungsstand
  • Kauf-/Mietvertragsentwurf und Abstimmung mit dem Kunden
  • Wohnungsübergabe und -rücknahme, inkl. Übergabeprotokoll und Erfassung von Zählerständen
  • Beratung zu weiteren Produkten, wie Mietkautionsbürgschaft, Wohnungsschutzbrief und Mietausfallversicherung etc.

Dies sind nur die wichtigsten Tätigkeiten. Selbstverständlich können wir bei anstehenden Umbauten verlässliche und geprüfte Handwerkerfirmen vermitteln oder Umzüge koordinieren. Außerdem nehmen wir Ihnen jegliches Risiko eines selbstverschuldeten Vermietungsschadens ab, da wir über entsprechende Haftpflicht- und Vermögensschadenversicherungen verfügen.

 

Immobilienservice Stefan Ausserehl
Ihr Partner rund um die Immobilie